集团新闻

日前，有媒体报道，08年开年众多地产开发商"不抢土地抢钱"。不少业内人称冬天来临，的确房地产企业的日子是一天不如一天，银根收紧、市场观望浓重，各地的降价浪潮在不断涌现。但在逆境中总有亮点，工业地产是一枝独秀。如在北京就形成了亦庄开发区、通州工业区、顺义空港区、上地信息产业基地及位于平谷区马坊工业园。

据了解，仅亦庄开发区目前就云集了世界500强企业57家。去年高新技术企业完成工业总产值1440亿元，同比增长45.40％；完成销售收入1690亿元，同比增长69.16％。新批入区企业484家，投资总额37.97亿美元；吸引世界500强企业3家。

在利好的情势下，不少企业转投工业地产，工业用地放量明显增加。那么工业园区选址的因素有哪几方面？怎样评价一个工业园区的成熟？工业用地价格将进一步上涨后，对市场的影响如何？为此记者专访了天润置地集团副总裁王哲。

工业园区选址，最关键的因素有哪几方面？怎样评价一个工业园区的成熟？

王哲：

工业园区选址关键因素有：

1、所选地址必须符合城市总体规划以及土地总体利用规划；

2、充分考虑现有设施的建设状态及拆迁难度，以及环保要求；

3、符合工业园区的产业定位，如高科技还是医药业等；

4、交通环境、产业配套以及配套设施。

评价一个工业园区的成熟有：

1、最重要是看产业集聚度，即产业链的成熟度及相关上下游企业的集聚度；

2、交通配套；

3、商业生活配套，工作生活环境的优美和便利。

工业园区的形成对产业集聚的作用表现在哪几方面？马坊工业区在工业地产有怎么样的经验？

王哲：

工业园首先需要找自身到优势，并加以提炼，形成园区的核心竞争力。再就是通过园区这个平台将其优势发挥出来。工业园区的形成对产业集聚的作用表现在以下四个方面：

1、龙头企业的带动方面；

2、优势资源的带动方面；

3、大产业圈的带动方面，如顺德家俱大产业圈可以带动相关家俱上下游企业向顺德集聚；

4、品牌的吸引方面，如苏州工业园因与著名的新加坡裕廊集团合作而吸引了大批国际知名企业入驻等。

在地根和银根双双紧缩的状况下，今后工业地产的前途将如何？工业地产的热度能否持久？

王哲：

近年国家土地政策的调整，一方面很多做住宅的开发商拿不到，另外由于政策的调整很多开发商也在观望，此外工业地产的土地比较其他开发土地会很便宜，所以传统地产商转为开发工业地产会很明显。但"一地一价"政策的出台从某种程度上遏制了这种恶意圈地的势头。从政策规范了园区的各项用地指标，如：新的控制指标规定工业项目建筑系数应不低于30%，投资强度标准比原来普遍提高15%，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%。这等于抬高工业用地的准入门槛，是加强土地宏观调控、走节地高效工业化之路的必然要求，促进产业结构调整和产业升级。

随着工业地产的专业化程度越来越高，以后将会出现专注于工业地产的开发商。现在越来越多的投资人员开始关注工业地产，同时有一些政策也开始限制商业地产的时候，工业地产在投资领域应该是刚刚受到关注，为此可以预测未来几年工业地产将越来越受关注。

目前的工业地产在一线城市火热，是否会引起分布的不均衡？是否需要加以政策和投资上的引导？

王哲：

对于工业地产发展确实不平衡，对于二三线城市，中西部确实比较落后，这与工业地产性质有很大的关系，因为工业地产目标客户群很少，工业地产对整个产业环境有较高的依赖度。在平衡区域发展上，政府的引导是有必要的，同时二三线城市也要找出与一线城市的差异化优势，如人力成本、能源成本等，再次是需要政府有一个整体的规划，即确定哪些城市主要发展什么产业，这也有利于企业和投资的者因地制宜的开展相关项目。